U bent hier

Show me the money!

woensdag 25 november 2015 - 11:46

Als voorzitter van de werkgroep Gebruik, Exploitatie en Financiering van de Agenda Toekomst Religieus Erfgoed, hoor ik geregeld kerkbestuurders zeggen dat de monumentenstatus de herontwikkelmogelijkheden van hun leegkomende kerken belemmert. Voor zover met belemmeren bedoeld wordt dat de kerk door de monumentenstatus niet gesloopt mag worden, ben ik het met dat standpunt eens. Sloop van het gebouw en nieuwbouw levert vaak meer op.

Naast de monumentale waarde zijn er echter tal van andere argumenten om een kerkgebouw in stand te houden. In de eerste plaats natuurlijk de emotionele waarde van het kerkgebouw voor haar (vroegere) gebruikers. Ook als mensen de kerk niet of nauwelijks meer bezoeken, blijft er een binding met het gebouw waar lief en leed beleefd en gevierd is. Daarnaast heeft een kerk een waarde in het stedenbouwkundig patroon van de stad en kan een kerk positieve effecten hebben op de aantrekkelijkheid van de stad. Vaak heeft een kerk ook een rol in de buurt, ook voor de niet-kerkleden. De monumentenstatus is dus zeker niet de enige reden om een kerkgebouw niet te willen slopen.

Als we de wens om een kerkgebouw in stand te houden dus niet alleen ophangen aan de monumentenstatus, en we bewust kiezen voor herbestemmen van het bestaande gebouw, dan biedt de monumentenstatus juist veel financiële voordelen. In het kort loop ik de financiële voordelen even langs.

Huurpunten

In het woningwaarderingsstelsel worden 50 extra punten gehanteerd voor woningen in rijksmonumenten. Dit betekent in de praktijk een huurprijs die circa € 250 per maand hoger ligt (of hoger mag liggen) dan in dezelfde woning zonder de status van rijksmonument. Uiteraard moet de markt deze hogere huurprijs wel kunnen dragen, maar veel beleggers zullen blij zijn als de huren van de woningen boven de liberalisatiegrens uit komen. Een hogere huurprijs resulteert uiteraard ook direct in een hoger rendement. Voor woningen in een beschermd stads- of dorpsgezicht geldt een vergelijkbare regeling. Hiervoor worden geen extra punten toegekend, maar mag een 15% hogere huurprijs worden gevraagd.

Laagrentende lening voor de onderhoudskosten

Voor rijksmonumenten (en in veel provincies en gemeenten ook voor provinciale en gemeentelijke monumenten) biedt het Nationaal Restauratiefonds laagrentende leningen voor 70% van de onderhoudskosten. Laagrentend betekent in de praktijk op dit moment 1,5% voor een dertigjarige annuïtaire lening.
Iedere vastgoedinvestering zal deels door de bank en deels met eigen middelen van een belegger worden gefinancierd. Wanneer de rente aan de bank lager is dan het rendement dat de investering oplevert, dan is het rendement op het eigen vermogen hoger. Dit noemen we het hefboomeffect. Wanneer een deel tegen een lagere rente wordt gefinancierd, dan is het hefboomeffect groter en stijgt het rendement op eigen vermogen extra. Een hoger rendement op eigen vermogen is nodig, omdat het eigen vermogen als eerste wordt aangesproken bij (financiële)tegenvallers.

Fiscale aftrek voor de belegger

Ook kan de eigenaar van een rijksmonument gebruik maken van de zogenaamde monumentenaftrek. De kosten voor onderhoud van het monument kunnen voor 80% worden afgetrokken van de belasting die de (particuliere) eigenaar moet betalen. Dit kan ook wanneer de eigenaar niet zelf in het gebouw woont, maar het monument als belegger koopt.

Subsidies

Tot slot hebben Rijk, provincies en gemeenten ook diverse subsidieregelingen voor de kosten voor onderhoud/restauratie en/of verduurzaming waarvan gebruik gemaakt kan worden. Deze verschillen deels per regio en zijn grotendeels te vinden op www.monumenten.nl.

Stelling

Bovenstaande faciliteiten bevorderen de kans van slagen van herbestemming van een rijksmonument. En vergroten de kans op een goede verkoopopbrengst voor de huidige eigenaar. Hiermee blijft niet alleen het monument zelf, maar ook zijn (emotionele) waarde voor de omgeving behouden. Graag zou ik daarom de volgende stelling poneren:

"De monumentenstatus van een kerk levert niet alleen de eigenaar, maar de hele omgeving, bij verkoop een hogere waarde op."


Graag nodig ik de voor- en tegenstanders van deze stelling uit om te reageren en zodoende te komen tot een gefundeerde mening over deze stelling.

Barend Jan Schrieken, Manager Strategie & Ontwikkeling Nationaal Restauratiefonds

Tags 
Subsidies

Reacties